부동산 전망 2021 | 부동산 폭락?

부동산 전망 2021 | 부동산 폭락?

  요즘 하루가 다르게 집값이 오르고 있습니다. 내 월급은 거북이 걸음인데 부동산 가격은 토끼 걸음이 아니라 아주 비행기를 타고 가네요. 그래서 요즘 2030 세대들이 패닝 바잉에 나서고 있다고 하지요. 연일 뉴스에서 이러한 보도를 쏟아내니 더욱 불안감을 부추기는 것 같기도 합니다.

 

  저도 요즘 30대 초반 미혼으로서 불안감을 많이 느끼고 있습니다. '이렇게 가만히 있다가 영원히 내 집을 못구하는 것은 아닐까?' 생각이 들어 여기 저기 기웃거리고 있습니다. 책도 빌려 읽고, 전문가들이 써놓은 분석 글도 읽어보고 있습니다.

 

  그러던 중 우연히 'KBS 스페셜 욕망과 혼돈의 기록, 도쿄 1991 (2007作)'라는 다큐멘터리를 보게 되었습니다. 그렇게 잘 나가던 일본(부동산)이 어떻게 붕괴되었는지 차근차근 짚어보는 내용이었습니다. 현재 우리나라와 일면 비슷한 모습이 있는 것 같아 이렇게 포스팅을 하게 되었습니다. 

 

일본 부동산 버블은 어떻게 붕괴됐을까?

  일본의 1990년은 '잃어버린 10년'이라고 부릅니다. 아니 사실은 그 다음 10년도 경제 성장이 지지부진 했으니 '잃어버린 20년'이라고 부르는 사람도 있습니다. 어떻게 해서 일본은 그 긴 시간을 잃어버리게 되었을까요?

 

  1980년대 일본은 정말 잘나갔습니다. 시가총액 기준 세계 50대 기업 가운데 무려 30개 이상이 일본 기업이었습니다. 기술력이 많이 향상되어 당시 일본은 '더이상 미국와 유럽에서 배울 것은 없다'고 말할 정도로 자신감 뿜뿜이었습니다. 실제로 일본은 세계 1위의 무역흑자를 기록하며 서구 패권국가을 위협할 정도로 성장하고 있었습니다.

 

  그러나 이에 따라 일본은 타국과의 무역 마찰 또한 심해지게 됩니다. 특히 미국은 심각한 무역적자를 보고 있었습니다. 악화된 미국내 여론으로 인해, 결국 뉴욕 플라자 호텔에서 G5(프랑스, 독일, 영국, 미국, 일본) 재무 장관 회의가 열리게 됩니다.  그 결과 달러는 상대적으로 약세로, 엔화는 상대적으로 강세로 돌아서게 됩니다(플라자 합의).

 

  플라자 합의 때문에 일본은 가격 경쟁력을 잃게 되었고, 수출 주도 경제 성장은 난관에 부딪히게 됩니다. 어쩔 수 없이 일본은 금리 인하와 부동산 대출 규제 완화를 통해 내수를 진작하기로 합니다. 낮은 금리로 인해 시장에 엄청난 돈이 풀리게 되지요. 그 돈들은 고스란히 부동산과 주식으로 들어갑니다. 자연히 부동산 및 주식 가격은 급등을 하게 되고, 그 모습을 보고 더 많은 사람들이 모여들어, 급등은 또다른 급등을 낳았습니다. 그런식으로 버블(거품)이 계속 생겨나게 되었습니다.

 

  부동산 가격은 정말 미친듯이 상승했습니다. 당시 일본에서는 우스갯소리로 '도쿄를 팔면 미국을 살 수 있다'고 할 정도로 거품이 끼게 되었습니다. 그러나 급격한 부동산 가격 상승은 일반 서민들을 교외 도시로 밀어내게 됩니다. 일반 서민들은 그 높은 가격을 감당할 수가 없었거든요. 이에 따라 서민들의 불만은 점점더 쌓여만 갔습니다. 나빠진 여론으로 인해 일본 정부는 부동산 거품을 꺼뜨리기 위해 강력한 규제 정책과 금리 인상 정책을 펴게됩니다.

  

  결국 강력한 부동산 규제 정책과 급격한 금리 인상으로 인해 다수의 부동산 회사들은 연쇄 파산하게 됩니다. 이렇게 부동산 생태계는 균형을 잃게 되었고, 결국 부동산 가격은 급격히 폭락하게 됩니다. 기업이 파산하자 이 여파는 개인의 소비를 위축시킵니다. 마침내 디플레이션 늪에 빠져버리게 된 것이지요. 이렇게 영원할 것 같았던 일본의 리즈 시절이 끝이납니다.

 

집, 지금 사도 될까?

  당시 일본의 모습은 지금 우리의 모습과 어떤 면에서 비슷하기도 합니다. 그러나 일본의 사례를 우리의 사례와 똑같이 치부하는 것은 위험할 수 있습니다. 우리나라는 부동산 및 주식 가격이 빠른 속도로 상승하고 있으나, 아직 금리 인상에 대한 시그널은 없는 상태입니다(부동산 규제는 엄청납니다!). 물론 코로나19로 위축된 경기 회복을 위해 금리 인상 시기가 늦추어 진 것일 수도 있습니다.

 

  버블이 상당히 끼었지만 아직 터질 시기가 오지 않은 것일까요? 아니면, 우리는 일본과 다른 것일까요? 이 부분에 대해서는 많은 전문가들도 의견이 갈립니다. 그들이라고 어떻게 미래를 확신할 수 있을까요? 여러 가지 시그널들에 촉각을 곤두세우고 흐름을 잘 읽어내야 겠습니다. 결국 판단은 자기가 몫이니까요. '집, 지금 사도 될까?' 큰 돈이 들어가는 만큼, 더 열심히 공부해야겠습니다. :D